Как понять, что цена квартиры завышена?
С начала кризиса рынок вторичного жилья прилично просел, спрос сократился до минимума – соответственно, цены снизились, а средний срок продажи вырос. Но смириться с такой ситуацией готов не каждый продавец.
И если застройщик, пусть и вынужденно, но реагирует на снижение платежеспособности покупателей снижением цен, то продавец на вторичном рынке часто просто не понимает, почему надо умерить аппетиты - ведь денег стало меньше и у него самого! А квартира как была невероятно хороша, так и осталась…
Понять продавца в этой ситуации можно. Но как же быть покупателю? Как понять, переоценена квартира продавцом или нет?
«Случаи, когда собственник квартиры назначает завышенную цену, были всегда – не только в кризис. Владельцы привыкают к месту, ремонту, мебели, им тяжело объективно оценить свою недвижимость. Но именно в кризис увеличивается разброс цен по рынку. Это связано с тем, что часть продавцов понимает, что без скидки продавать квартиру можно больше года, а кто-то – нет».
По оценке экспертов вторичный рынок просел примерно на 15-20% по отношению к 2014 году. При этом многие продавцы продолжают жить ценами именно 2014-го, помня о том, что в декабре был бум продаж. В итоге каждый второй объект на вторичном рынке оказывается сейчас переоцененным.
Дополнительное давление на собственников оказывает летнее затишье: в это время деловая активность снижается, что способствует успешному торгу и скидкам.
Как же ориентироваться покупателю в ситуации, когда соотношение адекватных и завышенных цен — практически 1:1?
Эксперты говорят, что всегда можно оценить объект с точностью до 100 000 рублей. Для этого сперва нужно сравнить аналогичные предложения.
Если риелтор смотрит предложения со сходными характеристиками, например, на одной улице или «пятачке» района, и выставленная квартира выбивается из среднего уровня цен, то с большой вероятностью она переоценена. Также многим собственникам кажутся очень существенными некоторые преимущества квартиры: качественный ремонт, вид из окна, поэтому они завышают цену.
На вторичном рынке огромная конкуренция между собственниками жилья, поэтому завышенная стоимость квартиры станет большой ошибкой в процессе продажи. Тот факт, что в течение одной-двух недель нет ни одного звонка, говорит о том, что цена не привлекает покупателей и нуждается в пересмотре.
«Если квартира в базе объявлений находится в первой пятерке предложений на одной улице, значит, у нее адекватная и интересная цена. То же самое касается ситуации, когда цена квартиры с хорошим ремонтом и без ремонта стоят одинаково. Все остальные предложения или предусматривают торг, или переоценены».
Кстати о торге: 90% жилья на «вторичке» сейчас продают со скидками — их размер может достигать 25% от изначально заявленной цены. «Разбег» скидок можно примерно оценить в 50-500 тысяч рублей, средние показатели — в 100-200 тысяч.
Сейчас «рынок покупателя», наперебой говорят специалисты рынка недвижимости. Это значит, что любая цена (за исключением действительно крайне привлекательных на общем фоне предложений) может предполагать торг. Главное — не выдавать заранее своей заинтересованности.
Например «Человек хотел купить квартиру в конкретном доме — там жили родственники, и ему принципиально важно было жить рядом. Объект он нашел сам, по объявлению. И объяснил продавцу свою заинтересованность. В итоге продавец квартиры поднял цену на 30% выше, чем у аналогичных квартир. — Это при том, что в истории квартиры крылись пусть несущественные, но все-таки риски для покупателя. Снижать цену продавец не хотел ни за что. Поняв, что ситуация тупиковая, нашли клиенту похожий вариант в соседнем доме, но по реальной цене».
А вот собственникам жилья, действительно заинтересованным в продаже, эксперты не советуют упорствовать. Завышенная изначально цена может оставаться препятствием для успешной продажи, даже если в процессе собственник и согласился на значительную скидку.
